Δωρεάν καταχωρήσεις


Γρήγορη μετάβαση

Τύποι Ακινήτων
Ακίνητα Κύριων Πόλεων
Κατάλογοι επαγγελματιών
Κατάλογοι υπηρεσιών

ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ
Βήμα των επαγγελματιών


Το ακίνητο σας... εδώ! Και...
Δεν πρόκειται να παραλειφθεί από κανέναν επισκέπτη

09-04-2009

Μεταβιβάσεις ακινήτων στη Θεσσαλονίκη
Προοπτικές

Του Δημήτρη Γαρούφα*

Κάθε φορά που ανακοινώνεται αύξηση αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, από τα ΜΜΕ της χώρας μας δημιουργείται ένα κλίμα πανικού ότι δήθεν έχουμε πάγωμα της αγοράς, ότι φορτώνονται με δυσβάσταχτα βάρη τα ακίνητα κλπ.

Α.Κατ΄ αρχήν οφείλουμε να επισημάνουμε ότι υπάρχει μια σταθεροποίηση στις μεταβιβάσεις ακινήτων την τελευταία πενταετία στη Θεσσαλονίκη με κάποιες ανοδικές διακυμάνσεις.. Τονίζω ότι σύμφωνα με το νόμο 2915/2001 που ισχύει από 29-5-01 αναπροσαρμόστηκε το ποσό του συμβολαίου για το οποίο υπάρχει υποχρεωτική παράσταση δικηγόρων και καθορίστηκε υποχρεωτική παράσταση δικηγόρων στα συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων στη Θεσσαλονίκη με τίμημα πάνω από 4.000.000 δρχ., δηλαδή για τις μεταβιβάσεις με τίμημα πάνω από 11.738,81 ΕΥΡΩ, που θα έλεγα ότι καλύπτουν πάνω από το 95% των μεταβιβάσεων ακινήτων. Τα σχέδια συμβολαίων περνούν για θεώρηση του γνησίου της υπογραφής των δικηγόρων υποχρεωτικά από τον Δικηγορικό Σύλλογο Θεσσαλονίκης κι΄ έτσι έχουμε σχεδόν πλήρη στοιχεία για τον αριθμό των συμβολαίων που θεωρούνται κάθε μέρα, κάθε μήνα και κάθε χρόνο.

Σύμφωνα λοιπόν με αυτά τα επίσημα στοιχεία του Δικηγορικού Συλλόγου Θεσσαλονίκης το έτος
- 2002 έγιναν 21.290 συμβόλαια στον Ν.Θεσσαλονίκης,
- 2003 - 19.451
- 2004 - 23.435
- 2005 - 29.318
- 2006 - 21.983
Δηλαδή το έτος 2005 εν σχέσει με το έτος 2004 είχαμε αύξηση του αριθμού των συμβολαίων σε ποσοστό 25,10%. Ενώ το 2006 είχαμε μια κάμψη στις αγοραπωλησίες ακινήτων και σταθεροποίηση ουσιαστικά στα επίπεδα σχεδόν του 2004.

Επειδή δε προβάλλονται απόψεις για θεαματική μείωση των μεταβιβάσεων για το τρέχον έτος αναφέρω ότι τα επίσημα στοιχεία δίνουν εικόνα μάλλον σταθεροποίησης.

Β. Η αύξηση των μεταβιβάσεων ακινήτων κατά την τελευταία πενταετία και του αριθμού των συμβολαίων έφερε ως θετική παρενέργεια και την σημαντική αύξηση του αριθμού των παραστάσεων στα δικαστήρια. Ειδικότερα πρέπει να σημειωθεί ότι οι δικηγόροι της Θεσσαλονίκης πραγματοποίησαν για το 2005 121.315 παραστάσεις στα δικαστήρια με την έννοια της έκδοσης αντιστοίχων τετραπλοτύπων αποδείξεων έναντι 111.453 παραστάσεων το έτος 2004 ενώ το έτος 2006 είχαμε 121.829 παραστάσεις, γεγονός που δείχνει ότι πολύ μεγάλο μέρος των συμβολαίων έγιναν με Τραπεζικό δανεισμό κι΄ έτσι οι παραστάσεις στα δικαστήρια για εγγραφή προσημειώσεων υποθήκης ανέβασαν τον αριθμό των παραστάσεων στα δικαστήρια των δικηγόρων του Ν.Θεσσσαλονίκης.

Γ. Από τα στοιχεία που έχουμε, αλλά κι΄ από τα διδάγματα της κοινής πείρας, προκύπτει ότι σήμερα οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων στην Θεσσαλονίκη κατά μέσο όρο βρίσκονταν περίπου στο 50% της πραγματικής εμπορικής αξίας αυτών και γι΄ αυτό είναι υπερβολικές οι διαμαρτυρίες κάποιων φορέων για δήθεν υπερβολική αύξηση της αξίας των αντικειμενικών αξιών. Αν μάλιστα λάβουμε υπ΄ όψιν ότι για να έχουμε μια σωστή λειτουργία της αγοράς ακινήτων πρέπει το ύψος των αντικειμενικών αξιών να κινείται περίπου στο 80% της πραγματικής εμπορικής αξίας των ακινήτων τότε πρέπει να αποδεχθούμε ότι και με τη νέα αύξηση των αντικειμενικών αξιών που ανακοινώθηκε πάλι δεν υπάρχει προσέγγιση αυτού του ορίου και ότι τώρα πλέον με τις νέες τιμές κατά μέσο όρο η αντικειμενική αξία των ακινήτων θα φτάσει στο 60-65% της πραγματικής αξίας αυτών και φυσικά δεν κινδυνεύει να κλονισθεί η αγορά των ακινήτων από αυτό το λόγο.

Δ. Σε ότι αφορά τις προοπτικές για το μέλλον επισημαίνω ότι:

1) Δεν νομίζω ότι η άνοδος των αντικειμενικών αξιών θα επηρεάσει σημαντικά και θα οδηγήσει σε μείωση των μεταβιβάσεων ακινήτων δεδομένου ότι σήμερα ακόμη ακίνητο που μεταβιβάζεται με πραγματικό τίμημα ποσό 200.000 ΕΥΡΩ έχουμε εκτίμηση της αξίας του με το σύστημα αντικειμενικής εκτίμησης της αξίας που δεν ξεπερνά τις 100.000-110.000 ΕΥΡΩ περίπου κι΄ έτσι κι ΄αν ακόμη γίνει και άλλη αύξηση το επόμενο έτος ,κι΄ αν ακόμη μείνει σταθερή για 3-4 χρόνια η εμπορική πραγματική αξία των ακινήτων και πάλι το ύψος της αντικειμενικής αξίας δεν θα προσεγγίσει το 80% της πραγματικής-εμπορικής αξίας των ακινήτων κατά μέσο όρο.
2) Από πληροφορίες που υπάρχουν, κι ΄από τη ζήτηση που δειλά εμφανίζεται, βλέπουμε ότι τα προσεχή χρόνια θα υπάρχει ζήτηση ακινήτων από πολίτες γειτονικών χωρών από όπου και σήμερα πολίτες των χωρών αυτών υποβάλλουν αίτηση για χορήγηση αδείας για αγορά ακινήτων τα οποία ευρίσκονται είτε σε τουριστικές περιοχές είτε στο κέντρο της Θεσσαλονίκης. Υπάρχει επίσης αυξανόμενο ενδιαφέρον από τους αλλοδαπούς-οικονομικούς μετανάστες (πάνω από 100.000) που ζουν στην πόλη για αγορά ακινήτου οι οποίοι όμως για να λάβουν την σχετική άδεια θα πρέπει να περάσουν από τις συμπληγάδες της γραφειοκρατίας και απαιτείται πολύμηνη διαδικασία για λήψη άδειας από το Υπουργείο Εθνικής Αμύνης σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία. Η ένταξη της Βουλγαρίας και Ρουμανίας στην Ε.Ε. θα βελτιώσει κατά τι την εικόνα διότι οι πολίτες αυτών των χωρών θα μπορούν ελεύθερα να αγοράζουν ακίνητα στην Θεσσαλονίκη και Χαλκιδική και υπάρχει ήδη έκδηλο ενδιαφέρον από πολίτες της Βουλγαρίας.
3) Βεβαίως η επιβολή ΦΠΑ, ο τρόπος υπολογισμού κλπ. και η φορολογία της αντιπαροχής είναι στοιχεία που επηρεάζουν την κτηματαγορά με την έννοια ότι το σύστημα αντιπαροχής με το οποίο ανοικοδομήθηκε η Ελλάδα τον προηγούμενο αιώνα θα πάψει να υπάρχει με την έννοια που γνωρίζαμε. Θα οδηγηθούμε αναπότρεπτα σε δημιουργία οικοδομικών επιχειρήσεων με μεγαλύτερο μέγεθος, με οργάνωση γραφείου με φοροτεχνική και νομική στήριξη και φυσικά σε περιορισμό των οικοδομικών επιχειρήσεων με σταδιακή εξαφάνιση των παραδοσιακών εργολάβων που συντηρούσε και εξέτρεφε το ισχύον επί δεκαετίες σύστημα αντιπαροχής.
4) Παράλληλα θα επηρεάσει σημαντικά τις εξελίξεις η στάση των Τραπεζών στο θέμα του δανεισμού για αγορά ακινήτων. Αν οι Τράπεζες συνεχίσουν να δανειοδοτούν την αγορά ακινήτων όπως σήμερα, κι΄ αν δεν ανέβουν σημαντικά τα επιτόκια των δανείων, είναι βέβαιο ότι θα υπάρχει ζήτηση ακινήτων για το μέλλον διότι με τα σημερινά επιτόκια και με μακροχρόνιο δανεισμό η μηνιαία δόση συνήθως είναι λίγο μεγαλύτερη από το μίσθωμα που θα κατέβαλλε κάποιος για το συγκεκριμένο ακίνητο.
5) Τέλος σημαντικό ρόλο για το μέλλον της κτηματαγοράς θα παίξει η πορεία του Χρηματιστηρίου με την έννοια ότι πιο εύκολα θα επενδύουν κάποιοι σε ακίνητα αν δεν προσδοκούν άμεσα και υψηλά κέρδη από το χρηματιστήριο κι΄ έτσι αν δεν θα έχουμε εκεί θεαματικές αποδόσεις μάλλον θα έχουμε επενδύσεις σε ακίνητα.

Κλείνοντας θα ήθελα να επισημάνω την αναγκαιότητα να προχωρήσουν οι διαδικασίες του Εθνικού Κτηματολογίου με συνδρομή και αναγνώριση του ρόλου όλων των φορέων γιατί για τα υφιστάμενα προβλήματα υπάρχει ευθύνη αυτών που προσπάθησαν να παραγκωνίσουν το ρόλο του νομικού κόσμου οι απόψεις του οποίου δικαιώθηκαν και πρέπει να λαμβάνονται σοβαρά υπ΄ όψιν αν θέλουν να προχωρήσει το έργο.

* Ο Δημήτρης Γαρούφας διετέλεσε πρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου Θεσσαλονίκης την περίοδο 2005-2008. Το κείμενο αποτελεί εισήγησή του σε συνέδριο με θέμα «REAL ESTATE- νέα εποχή» που διοργάνωσε στη Θεσσαλονίκη η XELEXPO την 22-25/2/07.
Δημοσιεύουμε το κείμενο γιατί πολλά από τα προβλήματα που αναφέρονται παραμένουν ενώ η εικόνα σε ότι αφορά τις μεταβιβάσεις ακινήτων στην Θεσσαλονίκη χειροτέρευσε λόγω της διεθνούς οικονομικής κρίσης.


<<< Προηγούμενο άρθρο   &   Περιεχόμενα   &   Επόμενο άρθρο >>>


Το ακίνητο σας... εδώ! Και...
Δεν πρόκειται να παραλειφθεί από κανέναν επισκέπτη

Εκτίμηση πώληση ενοικίαση Ακίνητα στη Θεσσαλονίκη
Ενεργειακή Αναβάθμιση, άδειες, στατικά, πιστοποιητικά

Ενεργειακή Αναβάθμιση

Ανακαινίσεις, Άδειες, Στατικά, Αρχιτεκτονικά, Τοπογραφικά, Πιστοποιητικά, Πραγματογνωμοσύνες

Πολιτικός Μηχανικός ΑΠΘ

Ιστοσελίδες για μεσίτες, κατασκευαστές, δικηγορικά γραφεία, συμβολαιογράφοι, αρχιτέκτονες, μηχανικοί και τεχνίτες

Για επαγγελματίες

Ιστοσελίδες που πετάνε!

geodi


Αγγελίες ακινήτων προς πώληση & ενοικίαση.
Αγοραπωλήσεις κατοικιών, επαγγελματικών χώρων, οικοπέδων, αγροτεμαχίων, διαμερισμάτων, μεζονέτων στην Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Χαλκιδική και όλη την Ελλάδα.
Δωρεάν καταχώρηση αγγελίες και φωτοαγγελίες ακινήτων. Δωρεάν εγγραφή για επαγγελματίες
PRAXISakiniton - Ακίνητα στην Ελλάδα. Real Estate in Greece. © G.Skoutas • 0030 6971 699 270 • geodi.net
Στο site μας χρησιμοποιούμε cookies.
Κατάλαβα